Что можно сделать с долей в квартире

Что можно сделать с долей в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Причин возникновения долевой собственности на объекты недвижимости множество. Гражданин может получить долю в порядке приватизации, в дар, в наследство. В результате собственник объекта не может свободно распоряжаться имуществом. Его возможности ограничиваются правами совладельцев. Рассмотрим, что можно сделать с долей в квартире.

Определение права собственности

В соответствии со ст. 244 ГК РФ под общей собственностью понимается право владения имущественным объектом несколькими собственниками. Каждый из них наделяется равными правами в отношении объекта и несет равные обязанности по содержанию. Кроме того, сособственник и несут равную ответственность за ненадлежащее использование.

Каждый из владельцев имеет право определить размер своей доли. Если имущество принадлежит гражданам на праве общей собственности, то они могут выделить конкретные доли. Вследствие чего, право собственности будет изменено с общего на долевое.

Выделение доли

Совладельцы могут выделить доли в праве собственности:

  1. В добровольном порядке (путем оформления соглашения). Стороны заключают договор в простой письменной форме. Документ передается в Росреестр для регистрации права собственности. После чего, каждый из совладельцев становится собственником конкретной доли. По общему правилу, совладельцы имеют право на равные доли в имуществе (например, если собственников 3, то каждый имеет право на 1/3 долю). Однако по соглашению доли могут быть определены иначе.
  2. Через суд (в порядке искового судопроизводства). Способ используется преимущественно тех случаях, когда владельцы хотят отойти от принципа равенства.

Например, один из граждан за собственный счет произвел неотделимые улучшения. Вследствие внесения изменений, стоимость имущества значительно увеличилась. Поэтому он желает увеличить размер своей доли или получить компенсацию за улучшение. Если другие владельцы с ним не согласны, то вопрос урегулируется через суд.

Регистрация права собственности производится в Росреестре на основании судебного решения.

Определение порядка пользования

Совместное использование приватизированной квартиры может быть затруднено по ряду причин. Например, площадь жилого помещения не позволяет одновременно ее использовать несколькими лицами. Или совладельцы находятся в плохих отношениях.

Для урегулирования конфликта необходимо определить порядок пользования. Процедура предполагает закрепление конкретных комнат за совладельцами и установление порядка пользования местами общего пользования (санузел, кухня, холл).

Вопрос может быть урегулирован следующим образом:

  1. Во внесудебном порядке. Стороны заключают соглашение. Закон не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора. Однако, по инициативе одной их сторон, соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Стороны могут определить порядок на основании сложившегося порядка пользования или установить новый.
  2. В судебном порядке. Если стороны не могут прийти к соглашению, то любой из владельцев может обратиться в суд. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. В отношении недвижимого имущества устанавливается исключительная подсудность. Заявление подается в суд по месту расположения жилого помещения.

Выделение в натуре

Под выделением доли в натуре понимается разделение жилого помещения на 2 равнозначных объекта. В результате выделения каждое из помещений приобретает статус отдельной квартиры (индивидуальный почтовый адрес).

Для этого потребуется получения разрешения ряда специализированных организаций (БТИ, отдел архитектуры и градостроительства, пожарной инспекции, Роспотребнадзор). Объект должен иметь техническую возможность к выделению (общая площадь, наличие 2 санузлов).

Для проведения процедуры необходимо наличие значительной площади. Поэтому выделение редко применяется в отношении квартир. Метод более популярен в отношении частных домов.

Распоряжение

После того, как часть права собственности выделена в виде конкретной доли (не обязательно в натуре), гражданин имеет право распоряжаться ей (ст. 246 ГК РФ). Распоряжение происходит по соглашению всех совладельцев. Однако это не значит, что каждый владелец должен получать согласие других для осуществления сделок со своей долей.

Возможные варианты распоряжения:

Порядок осуществления сделок имеет различия. Рассмотрим подробнее.

Продажа

Доля в приватизированной квартире может быть продана владельцем. В качестве покупателей могут выступать как сособственники, так и посторонние граждане. Собственник не должен получать согласие совладельцев на сделку.

Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права владельца доли. Она наделяет совладельцев преимущественным правом выкупа. Это означает, что продавец должен предоставить другим дольщикам возможность укрупнить свою долю за счет его части.

Порядок действий продавца

№ п/пДействия продавца
1Составление уведомления для сособственников
2Направление документа с уведомлением о вручении
3Получение согласия или отказа
4В случае получения письменного отказа, гражданин получает право продать долю
5В случае отсутствия ответа, право на продажу возникает только спустя 30 дней с момента вручения документа

После чего, объект может быть продан третьим лицам без получения согласия совладельцев. Несоблюдение перечисленных действий ведет к недействительности сделки.

Важно! Продажа третьим лицам возможна исключительно на тех условиях, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку и перевести ее на себя.

Если доля выкупается совладельцем, то уведомление других сособственников не требуется. При положительном ответе на выкуп от 2 и более собственников, продавец сам выбирает, кому продать долю.

Аренда

Получение дохода от собственного имущества является правом владельца. Одним из вариантов является передача доли в квартире в наем. Однако наличие совладельцев вносит определенные сложности.

Условия для сдачи доли в квартире в наем:

  • определение порядка пользования объектом;
  • наличие согласия совладельцев.

Если гражданин сдает долю без согласия сособственников на основании договора найма, то закон не позволяет выселить арендаторов самостоятельно. Совладельцы должны обратиться в суд для получения решения суда о выселении.

Важно! Обращение в полицию для выселения арендаторов не даст результата. Вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке.

Дарение

Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.

Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.

Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.

После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.

Завещание

Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника. Документ оформляется в нотариальной форме.

Право на имущество возникает у получателя после вступления в наследство, когда собственник погибнет. При оформлении завещания на долю в квартире, владелец не должен получать согласие сособственников.

Как делятся обязанности между сособственниками

Каждый совладелец наделяется равными правами и обязанностями в отношении объекта. Собственники обязаны оплачивать услуги ЖКХ. Закон не устанавливает, как точно должны осуществляться платежи.

Например, сособственники могут определить величину платежей соответственно долям в праве собственности. Такой вариант может возможен по соглашению сторон или в судебном порядке.

Важно! Ни решение собственников, ни решение суда не является основанием для разделения лицевых счетов. Реквизиты в раздельных квитанциях направляют денежные средства на один и тот же лицевой счет.

Если один из совладельцев несовершеннолетний

Лицо, не достигшее 18 лет, также может являться собственником доли. В такой ситуации возможность распоряжения квартирой другими сособственникам усложняется.

Например, сдача доли в аренду возможна только с согласия районного отдела опеки. Также согласие отдела опеки понадобится для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Закон позволяет совершать сделки с долями в квартире. Для этого необходимо выделить долю и определить порядок использования. Процедура имеет свои особенности в зависимости от конкретной ситуации. Чтобы уточнить перечень документов и порядок действий необходимо получить консультацию специалиста. Для получения бесплатной консультации юриста по жилищному праву достаточно оставить заявку в онлайн-чате. Специалист свяжется с вами в ближайшее время.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Что можно сделать с долей в квартире

Доля в квартире – это часть недвижимости, которой собственник может распоряжаться по собственному усмотрению. На данный момент еще не принят закон, ограничивающий минимальный размер долей, потому даже владелец 1/1000 доли в однокомнатной квартире может использовать любым доступным способом.

Варианты действий с долей в квартире

Существует несколько основных действий, которые может выполнять с долей ее собственник. При этом, размер доли не имеет никакого значения, будь то 9/10 или та же 1/1000. Тем не менее обязательно нужно учитывать права других совладельцев.

Выделение в натуре

Если размер доли достаточно большой, ее можно попробовать выделить в натуре. Подразумевается физическое отделение части квартиры от остальных помещений. Например, установка в одной из комнат (если она не проходная) входной двери, аналогичной той, которая устанавливается на входе в саму квартиру.

Выделенная в натуре доля – это фактически отдельное жилье. В то же время, у владельца такой комнаты остается полное право на пользование остальными общими для всех помещениями в квартире: кухня, туалет, ванная, кладовка и так далее.

Продажа и мена

Владелец доли имеет полное право ее продать. Однако в данном случае очень важно сначала предложить выкупить часть недвижимости остальным собственником. Исходя из ст.250 ГК РФ, совладельцы имеют преимущественное право на выкуп доли и только в том случае, если они откажутся от покупки или просто не смогут собрать достаточную сумму средств, долю можно продать другому покупателю.

Собственник также может подарить свою долю как другому совладельцу, так и абсолютно стороннему человеку. В данном случае преимущественное право не используется, однако и прибыли от такой сделки не будет. Если же попробовать провернуть операцию, при которой сначала «дарится» доля, а потом, в ответ, «дарится» определенная сумма, то остальные совладельцы вполне могут оспорить сделку.

Аренда

Долю в квартире можно сдавать в аренду. Актуально это преимущественно в том случае, когда доля выделена, или же, когда сдается вся квартира, включая рассматриваемую долю. В этом случае владелец получает прибыль, размер которой напрямую связан с размером доли.

Наследство

Доля в квартире является полноценным имуществом и потому может передаваться по наследству или фигурировать в завещании. В данном случае не используются никаких ограничения, включая сюда преимущественное право. Завещать долю в квартире можно кому угодно.

Залог

Также доля в квартире может выступать в качестве залогового имущества при оформлении кредита в банке. На практике финансовые организации не слишком охотно принимают такие объекты в виде обеспечения. Их достаточно сложно потом реализовать. Тем не менее как не основной, дополнительный залог подобная недвижимость все же может рассматриваться.

Прописка и временная регистрация

Любой владелец доли имеет полное право прописывать в помещении кого угодно, при условии наличия согласия остальных собственников. Также, без их согласия, владелец может прописаться самостоятельно. То же самое касается и временной регистрации.

Обязанности владельца доли в квартире

Собственник доли в квартире обязан:

  • Содержать помещение в пригодном для проживания состоянии (хотя бы условно).
  • Своевременно и в полном объеме оплачивать свою часть коммунальных услуг.
  • Ежегодно платить налог на недвижимость.
  • Следовать установленным в квартире правилам (особенно если они зафиксированы соглашением сторон).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Четыре способа решить конфликт владельцев долей квартиры

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах. Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников. Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах. Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств. Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли. При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей. Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю. То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже). Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке. Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок. Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст. 252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе. Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям. Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре. По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход. Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко. Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире. Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю. В качестве залога по займу оформляется доля. После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Что можно делать с долей в квартире?

Собственники долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую сделку, не запрещенную действующим законодательством:

  • Продать;
  • Подарить;
  • Передать по договору ренты;
  • Завещать;
  • Сдать в аренду и т. д.

Однако для некоторых сделок, от собственника доли потребуется совершение определенных действий, необходимых для того, чтобы эти сделки в дальнейшем не были оспорены в суде собственниками других долей в этой квартире.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Так, если собственник доли планирует сдать квартиру в аренду, то от собственников других долей в этой квартире нужно будет получить письменное согласие, либо в виде отдельного документа с содержанием «собственник Иванов не возражает против сдачи квартиры в аренду гражданину Петрову на таких-то условиях», либо в виде отметки о согласовании договора аренды с другими собственниками квартиры на тексте самого договора с их подписями и расшифровками подписей.

Если же речь идет о продаже доли в праве собственности на квартиру какому-то постороннему лицу, то продавец доли обязан реализовать преимущественное право покупки его доли другими собственниками этой квартиры в полном соответствии с требованиями законодательства, а именно: продавец доли обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о своем намерении других собственников квартиры, указав в письменном извещении точную цену, по которой он планирует продать свою долю любому желающему.

Другие же собственники квартиры должны в месячный срок ответить продавцу либо письменным согласием на покупку его доли по предложенной цене, либо письменным отказом от совершения такой сделки.

В случае если собственники других долей квартиры ответят письменным отказом от выкупа доли по предложенной цене, либо в течение одного месяца с момента направления им извещения ничего не ответят продавцу, что будет считаться фактическим отказом от совершения сделки, собственник отчуждаемой доли вправе будет продать ее любому желающему.

Однако цена договора купли-продажи должна будет в точности соответствовать цене, указанной в извещении о продаже другим собственникам квартиры.

Если цена в договоре купли-продажи доли будет хотя бы на одну копейку выше или ниже той цены, которая была указана в извещении, или если продавец доли не известит кого-либо из собственников квартиры о своем намерении продать принадлежащую ему долю, другие собственники квартиры в праве будут подать в суд исковое заявление о переводе прав покупателя на них.

Бывают ситуации, когда среди собственников долей в жилом помещении возникают конфликты, делающие затруднительным совместное проживание в этом жилом помещении.

Например, родственники не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой, чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников этой квартиры и др.

Выходов из этой ситуации может быть только три:

  • Первый – продажа доли любому желающему;
  • Второй – определение порядка пользования жилым помещением;
  • Третий – выдел доли в натуре.

Продажа доли в праве собственности на жилое помещение – весьма сомнительный в коммерческом плане шаг. Новый собственник доли рискует столкнуться с теми же проблемами, которые были у продавца этой доли.

Соответственно, покупатель доли догадывается о предстоящих ему битвах за право вселения в квартиру и пользование хоть каким-то помещением в такой проблемной квартире.

Все это приводит к тому, что доля продается по явно заниженной цене, иногда в три-четыре раза, чем она стоила бы, если бы был определен порядок пользования квартирой или произведен выдел доли в натуре.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение.

Например, гражданин являлся собственником доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре, он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой квартире.

Однако далеко не во всех жилых помещениях можно произвести выдел доли в натуре в принудительном порядке. Выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

При отсутствии такой возможности, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Таким образом, принудительно через суд, выдел доли в натуре возможен только в отдельно стоящих жилых домах, например, сельский дом или коттедж, в котором можно оборудовать отдельный вход и сделать перегородку, позволяющую превратить этот жилой дом фактически в двух- или многоквартирный жилой дом с отдельными изолированными квартирами.

Жильцы же городских квартир имеют следующий выбор. Первое – либо произвести выдел доли в натуре, то есть закрепить право собственности на отдельные изолированные комнаты путем заключения с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соглашения о реальном выделе доли, либо в судебном порядке определить порядок пользования этой квартирой.

Согласно законодательству, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемым судом.

Определение порядка пользования городской квартирой вполне возможно в судебном порядке. Главное условие – чтобы комнаты в этой квартире были изолированными, не смежными. В этом случае суд определяет, кому из собственников квартиры право пользования какой конкретно изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Ивановым суд может закрепить право пользования комнатой №1, согласно поэтажному плану квартиры из БТИ, а за ответчиками Петровым и Сидоровым – право пользования комнатами №2 и №3.

В случае выдела доли в натуре, в отдельном доме Иванов получает на праве частной собственности комнату №1, а в случае определения порядка пользования в городской квартире, за ним признается право пользования (право проживания) комнатой №1.

В первом случае, Иванов может по рыночной цене отдельного жилого помещения (отдельной комнаты) продать свое жилье. Во втором случае – продать долю в праве собственности на квартиру, на закрепленном в судебном решении праве пользования отдельной комнатой.

Таковы общие черты в различии общедолевой, общесовместной и частной собственности на жилые помещения.

Как поделить дом?

Любая вещь может принадлежать на праве общей собственности нескольким гражданам. Это относится и к жилым домам, будь то шикарный коттедж или старый домик в деревне.

И часто между собственниками возникают споры о порядке пользования строением или о выделе соответствующей доли. Если собственниками той или иной недвижимости являются несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью.

Общая собственность бывает долевой и совместной без определения долей. Для того чтобы продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, ее необходимо сначала выделить.

На практике существует договор одновременного выделения доли и дарения. Когда же речь идет о продаже доли общей собственности, человек, который продает эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.

Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего, вы должны предложить купить ее своим сособственникам.

Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме (лучше сделать это нотариально).

При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю.

Если вы указали завышенную стоимость и сособствениики не смогут приобрести ее по этой цене, то вы не можете продать ее постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении.

Иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки или вам придется посылать им повторное предложение о покупке с указанием другой, более реальной стоимости вашей доли.

Когда письмо-извещение получено сособственником, то в течение 30 дней со дня его получения, сособственник может купить вашу долю.

Если он ее не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать ее постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.

Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли сможет смело продавать ее, не дожидаясь 30 дней.

Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего, сособственники не хотят участвовать в подготовке продажи, а иногда и препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже.

Поэтому если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом, а вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.

Если желающих купить вашу долю несколько, и все они – ваши содольщики, то право выбора покупателя принадлежит вам. Продажа доли – очень непростое дело, оценить ее нелегко. Некоторые доли практически непродаваемы. Конечно, все имеет свою цену. Вопрос – какую? Будет ли она интересна продавцу?

Доля в квартире физически никак не обозначена. Она выражается только цифрами в документах. Вопрос использования продаваемой доли определяется по суду.

Поэтому покупая долю, новый собственник должен понимать, что условия пользования ею могут изменяться, так как их необходимо будет опять устанавливать через суд.

Вот сколько сложностей и не очень приятных процедур грозит тем, кто хочет распорядиться своей долей в общей собственности. Имущество, в том числе недвижимое, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность бывает без определения долей в праве совместной собственности и с определением долей (долевая собственность).

Так, участниками совместной собственности на имущество являются супруги, если они приобрели его во время брака, в случае, когда брачным договором не предусмотрено иное.

Но они могут в любое время переоформить совместную собственность в долевую. Например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее.

Стоит отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел имущества не был произведен.

Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Раздел имущества осуществляется по соглашению сторон. А если договоренности достигнуть не удалось, то по решению суда.

Можно ли лишить собственника доли в квартире?

Как приватизировать долю в квартире, читайте тут.

Делится общее имущество только после предварительного установления доли каждого из участников совместной собственности.

Для этого супруги заключают соглашение об определении долей каждого из них. Удостоверять его у нотариуса не обязательно, но стороны по собственному желанию могут нотариально заверить этот документ.

Данное соглашение – основание для государственной регистрации долевой собственности каждой из сторон на конкретную квартиру. Каждый из супругов получит на руки свидетельство о госрегистрации, подтверждающее права на квартиру в долях, указанных в соглашении.

Если стороны не достигнут согласия, то за решением данного вопроса придется обратиться в суд. По общему правилу, при разделе имущества, доли супругов признаются равными, если договором между ними не предусмотрено иное.

Суд вправе отступить от такого принципа для соблюдения интересов несовершеннолетних детей. Кроме того, ситуация, когда один из супругов не получал дохода по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб семье, также может обернуться не в пользу него при распределении долей.

Вступившее в силу судебное решение о разделе общего имущества в определении доли супругов является основанием для регистрации доли каждого из них.

С требованием о разделе общего имущества супругов в судебном порядке вправе обратиться кредитор одного из них для обращения взыскания.

Это правило действует, если у супруга-должника недостаточно другого имущества для исполнения своих обязательств. А как быть, если супруги разделили квартиру? Совместная собственность прекращается, и возникает долевая.

Но соглашений или судебного решения для этого недостаточно. Когда квартира принадлежала супругам на праве совместной собственности, им было выдано одно свидетельство о государственной регистрации права, при условии, что данное право возникло после вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В связи с тем, что супруги поделили квартиру, и каждому принадлежит определенная доля, необходимо отразить это документально.

По закону, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Таким образом, необходимо пройти процедуру госрегистрации доли в праве общей собственности.

Для этого следует подать пакет документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо заявления, от каждой стороны необходимо также представить:

  • Соглашение о разделе имущества или судебное решение;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Свидетельство о браке, разводе.

Госрегистрация проводится в течение одного месяца. После этого каждый из участников получает свидетельство о регистрации права с указанием доли. На оборотную сторону свидетельства заносятся сведения о праве остальных участников долевой собственности.

Как продать долю?

После переоформления жилой площади из совместной собственности в долевую, изменяется порядок распоряжения квартирой. В частности, правило продажи доли. Главным принципом, в данном случае, является соблюдение преимущественного права покупки.

Что это означает?

При продаже доли постороннему лицу, остальные участники, например, второй супруг, имеет преимущественное право на покупку продаваемой доли, по цене, за которую она выставлена, и на прочих равных условиях.

Продавец обязан известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю. Делается это обязательно в письменной форме, с указанием цены и других условий продажи.

Если в течение одного месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу.

В случае, когда продавец нарушил данное правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на него. Для этого ему необходимо обратиться в суд.

Правило о преимущественной покупке соблюдается и при отчуждении доли по договору мены. В остальных случаях (дарение, залог, аренда), преимущественное право не действует.

При подаче документов на государственную регистрацию, надо приложить подтверждение отказа остальных участников долевой собственности от покупки доли.

Если данный документ отсутствует, то орган, который осуществляет регистрацию, обязан приостановить ее, пока не пройдет месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как распоряжаться долями в квартире: инструкция

Бывает, что квартира оформлена сразу на несколько человек. В этом случае сделки с недвижимостью проходят немного иначе, чем если бы вы были единственным собственником. Подробности о том, как выделить, продать, подарить доли в квартире и как продать квартиру с общей долевой собственностью, читайте в нашей инструкции.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое долевая собственность.
  • Чем она отличается от совместной.
  • Как можно распоряжаться своей долей и что для этого нужно.
  • Как выгоднее продать квартиру, находящуюся в долевой собственности.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право на владение и распоряжение определенной долей собственности (например, недвижимости) с некоторыми ограничениями. Главное из них — имуществом в долевой собственности можно распоряжаться по соглашению всех ее участников — владельцев остальных долей (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)). То есть продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю тоже можно только с согласия собственников других долей.

Долевым собственником недвижимости можно стать в нескольких случаях. Например:

  • приобретение квартиры по сделке (купли-продажи, дарения, мены и пр.) в долевую собственность;
  • в результате приватизации квартиры вами в равных долях с другими членами семьи;
  • вы получили недвижимость в наследство, и в свидетельстве о праве на наследство указан размер доли, перешедшей в порядке наследования;
  • суд постановил, что вам принадлежит доля в имуществе.

В этих и некоторых других случаях в документе о праве собственности вы записываетесь как один из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам: ⅓, ¼, 86/117 и так далее. Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта или его кадастровый номер. Сделать это можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через Госуслуги.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И долевое владение квартирой, и совместное право означают, что объект недвижимости находится в общей собственности (то есть в собственности двух или нескольких лиц). Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными. При этом стоит помнить, что, согласно п. 3 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, образование совместной собственности возможно не только между супругами, но и, например, в отношении имущества фермерского хозяйства.

Что делать, если я стал собственником доли в квартире?

Прежде всего, вы можете выделить свою долю из общего имущества. Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Заключите с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право получить денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру (об этом далее в тексте).

Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?

Можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств. Если в квартире зарегистрирован посторонний жилец, то полицию звать бесполезно — его придется выселять по решению суда.

А я могу продать долю в квартире?

По закону преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть квартиры (ст. 250 ГК РФ). Исключение — если квартира продается с публичных торгов, а также если собственник продает свою долю дома, расположенного на земельном участке, долей которого он также владеет. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета права других собственников на преимущественный выкуп, они имеют право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и некоторые другие условия.

Уведомить других собственников можно несколькими способами:

  • отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
  • через нотариуса.

Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.

Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.

Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам – иначе потребуется повторное уведомление).

Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?

По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:

  • собственник владеет очень маленькой долей;
  • ее нельзя выделить в реальном виде;
  • собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли.

Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в Гражданском кодексе Российской Федерации нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если все-таки дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.

По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.

Как вариант, возможно также одному из долевых собственников оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора купли-продажи от имени остальных совладельцев квартиры.

После этого можно заключить единый для всех собственников договор купли-продажи, который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.

Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.

Подробнее о том, как продать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Бесплатная приватизация

Займы под материнский капитал на строительство и покупку жилья без комиссии банка. 8-950-999-777-4

Новости

Наши партнеры:










Как распорядиться долей в квартире.

У одной квартиры может быть много хозяев. Бывают случаи, когда одному человеку принадлежит одна десятая или даже одна шестнадцатая часть жилья. Как бы то ни было, каждый собственник стремится распорядиться своей долей по собственному усмотрению.

О том, как можно это сделать, рассказывает директор юридической компании «Прецедент» Анна Юрьевна Покровская.

Буква закона

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако оно принадлежит всем его собственникам, поэтому каждый из них может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие.

Долевая собственность на квартиру часто возникает в результате приватизации или в результате покупки жилья супругами. Также возможно заключение долевого договора долевого участия в строительстве квартиры несколькими лицами (как на равные, так и неравные доли). Например, один человек вносит три четверти средств на строительство, а другой – одну четвертую. В итоге они получают соответствующую их вкладу долю собственности в одной квартире. Аналогичным образом происходит распределение долей и при совместной покупке жилья.

Правила продажи

Основное ограничение при распоряжении долевой собственностью состоит в том, что любые манипуляции с данным жильем требуют согласия всех дольщиков. Под ними понимается, во-первых, передача в залог, а во-вторых, продажа. На практике это значит, что если мы совместно владеем квартирой, и я хочу ее продать, а вы – нет, то моя мечта не реализуется. Даже если квартирой владеют 70 человек, и 69 хотят ее продать, а один против, то сделка рискует не состояться. Многие спрашивают, можно ли в таком случае понудить другого совладельца дать согласие на продажу. Нет, нельзя. Никаких правовых методов для того, чтобы его заставить изменить свою позицию, не существует.

Однако есть способы распорядиться своей долей собственности в квартире самостоятельно. Прежде всего – это выделение доли в натуре. Но в реальности все зависит от того, насколько ограничен метраж жилья. Если трое наследников выступают дольщиками во владении однокомнатной квартирой, то выделить в натуре их долю невозможно. Другое дело, если квартира трехкомнатная. Таким образом, чтобы можно было выделить долю, жилплощадь должна быть делимой. Определить это можно, как минимум, руководствуясь своим здравым смыслом, а, как максимум, обратившись за консультацией к строителю или к юристу. Если выделение доли в натуре возможно, то, как правило, оно происходит в судебном порядке. Конечно, идеальный вариант – когда стороны договариваются сами, но такие соглашения встречались мне всего пару раз. А чаще всего на основании решения суда конкретному лицу выделяется некая конкретная цифра, определяющая его долю в собственности. Она может подразумевать, например, одну комнату и право пользования ванной, туалетом и прихожей. Очень важно, что человек получает новое свидетельство о собственности, и с этого момента он вправе распоряжаться своей долей так, как пожелает.

Однако, если один из совладельцев хочет продать свою часть квартиры, остальные дольщики имеют преимущественное право покупки. Предположим, некий Василий собирается продать свою долю за миллион рублей. Тогда он обязан известить других собственников в письменном виде о том, что и за сколько он продает. Далее по закону он должен целый месяц ждать их реакции, а они могут либо проигнорировать его предложение, либо откликнуться на него. Если совладельцы отказываются покупать долю, то он вправе продать ее кому угодно. Но только за ту сумму, которая была указана вначале! Если же, например, агент по недвижимости посоветовал снизить цену, то процедуру предложения совладельцам придется повторить заново. Он опять говорит другим собственникам: «Я продаю свою долю, теперь уже за 800 000», и опять ждет целый месяц ответа. Так закон защищает преимущественное право на покупку. Ведь теоретически возможно, что совладельцы не могли купить долю за миллион, а за 800 000 – смогут.

Попытка продать свою долю посторонним лицам, не предложив ее другим совладельцам, автоматически влечет за собой возможность оспаривания такой сделки, а незадачливый продавец в судебном процессе может получить проданную долю обратно вместе с обязательством вернуть вырученные деньги. Но нередко люди все-таки находят возможность обойти закон – с помощью договора дарения, который прикрывает собой договор купли-продажи. То есть де-факто один из совладельцев продает свою долю, а де-юре он ее просто подарил! Деньги передаются при этом под расписку, из-под полы. Приобретать жилплощадь на таких основаниях рискованно, так как покупатель будет не вправе предъявлять какие-либо претензии: дареному коню в зубы не смотрят. Кроме того, дарение жилья между людьми, которые не являются близкими родственниками, облагается налогом – 13% от его стоимости.

Если Вас выживают…

Случай из жизни

Галина и Елена получили маленькую однокомнатную квартиру в наследство от отца. Каждой из них досталась одна вторая жилплощади. Но поделить ее они никак не могли, что стало причиной многолетней вражды между сестрами. Все началось с того, что Лене срочно нужны были деньги, и она хотела продать пресловутую квартиру. Но Галя была категорически против, так как собиралась переехать туда со своим мужем. Однажды, вернувшись из командировки, она осталась один на один с запертой дверью. Оказалось, что Лена в отместку поменяла все замки! Галя до последнего надеялась мирно договориться со своей сестрой, но та наотрез отказалась разговаривать. Пришлось прибегнуть к защите закона. Суд вынес решение об устранении препятствий в пользовании жильем. Но это мало что изменило. «Я никуда отсюда не уйду!», – заявила Лена. А жить втроем в тесной однокомнатной хрущевке было просто невозможно…

Такие ситуации часто возникают, когда квартира получена в наследство несколькими лицами. Бесконечные споры, ссоры, суды. Как правило, они даже продать ее не могут, выручив хоть какую-то сумму за свои доли. Возможным выходом из такой ситуации является принятие превентивных мер. Наследодателю следует заранее предусмотреть такой исход дела и четко прописать, кто и чем должен пользоваться. Оставлять крохотную квартиру двоим или троим детям – бесперспективно. Лучше завещать ее одному, а для остальных приготовить счет в банке. Кому-то кажется, что это несправедливо, но такое решение избавит наследников от большого количества проблем. К сожалению, подобные споры на практике разрешить очень трудно. Нет правовых методов, чтобы помочь людям договориться и поделить злополучную жилплощадь малого метража.

Непрошеные гости

Еще сложнее случай, когда один из совладельцев вселяет в квартиру арендаторов. Конечно, по закону, чтобы сдать жилплощадь, требуется согласие всех собственников. Однако в реальности либо договор аренды заключают только с одним из них, либо его вообще не заключают. Теоретически, если вы не согласны с тем, что соседнюю комнату сдали незнакомым людям, можно вызвать полицию и потребовать их выселения. Но проблема в том, что сейчас многие предприимчивые дольщики выдают арендаторов за своих дальних родственников. А в законе не указано, нужно ли согласие всех собственников на то, чтобы к одному из них приехал погостить троюродный племянник. Вывести такого арендодателя на чистую воду, проверив наличие кровных связей, очень непросто. Кто будет разбираться в этих хитросплетениях? К тому же государственная регистрация по месту пребывания сейчас носит уведомительный характер. Несогласным дольщикам остается только идти в суд. Но даже если в суде будет принято решение, что Иванов не имеет права проживать в данной квартире, ничто не мешает недобросовестному совладельцу через какое-то время вселить туда Сидорова.

Случай из жизни

Марина развелась со своим мужем Виталием, но временно продолжала с ним жить в одной квартире, так как вариантов размена пока не находилось. Квартира принадлежала бывшим супругам и их ребенку в равных долях – каждому по одной трети. Марина надеялась разъехаться без слез и скандалов. Но Виталий не хотел уступать две трети жилплощади. «Она сама отсюда уедет как миленькая. И ничего не потребует, вот увидите», – с гордостью заявлял он своим родственникам и друзьям. И действительно, он объявил своей жене холодную войну. Однажды вечером, вернувшись с ребенком из парка аттракционов, Марина застала у себя дома двух подвыпивших незнакомцев. Они сидели на кухне, беспрестанно курили и поднимали тосты. На вопрос, что это значит, они ответили: «А мы у Виталия комнату снимаем. Так что вместе теперь жить будем. Накрой-ка, хозяйка чего-нибудь на стол». Марина в панике стала звонить в полицию. Но стражи порядка, услышав от Виталия, что никакого договора аренды нет, и он просто пригласил погостить своих приятелей, махнули рукой и уехали.

Главная проблема в распоряжении долевой собственностью в том, что, как правило, один из владельцев пытается распорядиться квартирой самостоятельно, без ведома и согласия остальных. К сожалению, наше законодательство несовершенно, и очень трудно разрешить споры между дольщиками, особенно когда их много, и они находятся не в самых лучших отношениях.

А если Вы попали в такую ситуацию, когда другие совладельцы мешают Вам пользоваться своей долей, то лучшее решение – продать ее и переехать.

Читайте также:  Жилищный сертификат для ветеранов боевых действий
Ссылка на основную публикацию