Покупка доли в квартире

Особенности покупки доли в квартире в 2020 году

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2020 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2020 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Обсуждение предстоящей продажи доли с остальными собственникамиЕсли кто-то решит выкупить долю, то можно обойтись без письменного уведомления. В остальных случаях полагаться на устные заверения не стоит. Нужно подготовить официальное уведомление с указанием условий и цены
Получение ответа от собственниковЕсли получен отказ, можно приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Иначе необходимо дождаться истечения месячного срока
Поиск покупателя, если собственники отказались от покупкиИскать покупателя дозволено любыми доступными способами (СМИ, агентства недвижимости, Интернет)
Согласование условий с покупателемКак только покупатель найден, с ним оговариваются условия продажи. При этом условия должны соответствовать тем, что указывались в уведомлении. Когда покупатель настаивает на изменении условий, он должен быть готов к месячному ожиданию для получения нового ответа совладельцев. При этом вполне возможно, что кто-нибудь согласится на выкуп доли
Заключение договора купли-продажиСогласованный договор подписывается сторонами. Затем договор заверяется нотариусом
Оформление акта приема-передачиПо этому акту осуществляется передача доли. Сам акт прилагается к договору
Обращение в РосреестрПокупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности. Присутствия продавца не требуется, поскольку договор заверен нотариусом

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Когда в квартире прописан ребенокНужно получить согласие органов опеки, поскольку предполагается проживание в квартире постороннего лица
При наличии перепланировкиВ квартире потребуется ее узаконить и получить новый технический паспорт
Для приобретения доли в квартиреПотребуется получить согласие супруга (в случае официального брака)

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Покупка доли в квартире

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

Читайте также:  Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

Документы

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Расходы

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Сроки

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Квартирой может владеть как один собственник , так и несколько. В случае долевой собственности бывает, что один из владельцев хочет продать свою долю, а другие не хотят. В статье расскажем, как продать долю в квартире , какие процедуры обязательно нужно соблюсти, что делать в нестандартных ситуациях.

Выделите свою долю в натуре

Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная — та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.

Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд. Для этого понадобятся:

🔖 правоустанавливающие документы на квартиру — договор о приватизации, договор купли-продажи и другие;

🔖 правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН с указанием собственников;

🔖 технические документы — акты, технический план, кадастровый паспорт и другие;

🔖 исковое заявление о выделении доли в натуре с указанием ответчиков — других собственников недвижимости.

В большинстве случаев суд встает на сторону истца. Если нет никаких нарушений, скорее всего, вы получите выделение доли в натуре.

А можно ли продать долю в однокомнатной квартире ? В ней нельзя выделить натуральную долю, потому что есть всего одна жилая комната, и ее нельзя разделить между владельцами. В этом случае можно продать долю в квартире без выделения. Будущий собственник получит право прописаться в ней и пользоваться всеми жилыми, нежилыми помещениями. В принципе, можно не выделять долю и в других случаях: этим сможет заняться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, лучше заняться этим. Люди охотнее купят выделенную комнату, чем долю в общем имуществе.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Продажа доли в квартире в 2019 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет — сможете продать долю постороннему лицу.

Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Укажите в нем сам объект недвижимости, цену, за которую вы планируете продать долю, сроки передачи имущества и порядок расчетов. Затем передайте уведомление любым способом:

🔺 лично — тогда нужно будет два экземпляра: один отдаете собственнику, на втором он ставит дату получения, подпись, пишет свою фамилию, имя, отчество;

🔺 по почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;

🔺 через нотариуса — он выдаст свидетельства о направлении документов и их вручении.

У совладельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от права преимущественной покупки, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы сможете продать жилье через 30 дней с момента получения документа собственниками.

Можно ли продать долю в квартире , если нельзя никак связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого нужно предоставить нотариальные свидетельства либо документы с почты, что вы отправляли письмо с уведомлением.

Важно. Вы должны продать долю по цене выше или такой же, какая была указана в уведомлении. Если решите снизить стоимость, нужно отправлять новые уведомления с текущей ценой. Иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Если решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Росреестр не зарегистрирует сделку. Сотрудник обязательно потребует письменный отказ собственников или доказательства, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать в суд и признать ее ничтожной.

Найдите, кому продать долю в квартире

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

Подготовьте документы

Для начала проверьте, нет ли у вас задолженности по коммунальным платежам. Согласно действующему законодательству, нельзя продавать жилую недвижимость с имеющимися долгами. Если задолженности нет, возьмите справку в УК, ТСЖ или другой структуре.

При подписании договора купли-продажи или регистрации сделки в Росреестре вы передадите новому собственнику все документы на недвижимость. Также бумаги понадобятся для оформления покупки. Заранее подготовьте:

❗ паспорт продавца — он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

❗ правоподтверждающий документ — выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности, если доля получена до 1 января 2016;

❗ документы-основания получения доли в собственность, например, ДКП или договор дарения;

❗ кадастровый паспорт жилого объекта, в котором указаны основные характеристики;

❗ технический план, который доказывает отсутствие незаконных перепланировок;

❗ письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства рассылки уведомлений.

Выписку из ЕГРН можно взять онлайн , через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если нет документов, которые могут подтвердить основание права собственности, их можно попробовать восстановить. Если нет кадастрового паспорта и технического плана, оформите их в БТИ или Росреестре.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы — согласие супруга на продажу, разрешение от банка или разрешение от органов опеки и попечительства. О таких случаях расскажем ниже.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки — покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире , и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

информацию о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

данные правоподтверждающих документов — выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

Услуги нотариуса стоят денег. Но он сразу проверит, готовы ли все документы для продажи, сообщит о проблемах, поможет собрать пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение ДКП — требование закона: без него не получится оформить сделку .

Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

Заплатите налоги с продажи имущества

Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры без акта приема-передачи

Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире ? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Если квартира куплена в ипотеку

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если вы находитесь в браке

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Если два собственника согласились купить долю

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два , и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Продажа части доли

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость . Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Как купить долю в квартире

Приобретение доли в квартире – один из самых сложных и неоднозначных видов операций с недвижимостью. В этой публикации мы постараемся изложить наиболее важную информацию, касающуюся обозначенного вопроса. Каковы недостатки и преимущества покупки доли в квартире, на что стоит обратить внимание перед проведением сделки, можно ли впоследствии стать полноправным и единственным владельцем жилого объекта, находящегося в долевой собственности – узнайте прямо сейчас.

В чем смысл покупки доли в квартире?

  • Получение постоянной прописки.
  • Вложение средств.
  • Приобретение бюджетной жилплощади для реального проживания.
  • Планы на дальнейший выкуп остальных долей.

Покупка доли в квартире – легальный и относительно недорогой способ получить прописку в нужном городе. При этом размер доли никоим образом не влияет на возможность оформить официальную регистрацию.

Как вложение средств, подобный шаг тоже имеет смысл. Дальновидные и расчетливые люди становятся собственниками долей в квартирах, надеясь позже выгодно продать жилье целиком, задешево выкупив остальные его части.

В более редких случаях мера нацелена на приобретение места непосредственного проживания, со всеми «вытекающими» прелестями совместного бытия.

Что касается последнего пункта, то здесь также присутствует расчет заполучить жилье по цене значительно ниже рыночной. Пусть и не сразу, а спустя время, в течение которого остальных совладельцев удастся уговорить на продажу их долей. Кстати, о цене.

Стоимость доли в квартире

Исходя из реалий, стоимость доли в квартире составляет не более 30% от рыночной стоимости количества квадратных метров, рассчитанных на ее объем. Для примера, цена одной трети квартиры стоимостью 6 миллионов рублей, находящейся в общей собственности, составит не 2 миллиона (6 разделить на 3), а всего лишь 400 – 600 тысяч рублей, в зависимости от расположения, квадратуры, планировки, состояния жилья и дома, в котором она находится.

Если планировка и общая площадь квартиры способствуют ее делению на зоны, приемлемые для более-менее комфортного проживания всех сособственников, цена может увеличиваться, и наоборот. Однако слишком низкая стоимость доли в квартире должна насторожить – вероятно, соседство в ней ждет такое, что проблем не оберешься долгие годы. На этой ноте перейдем к негативным факторам приобретения доли в квартире.

Возможные проблемы и риски

На самом деле, «подводные камни» покупки доли в квартире есть, и они существенны. Один из основных – невозможность выделить и закрепить за совладельцем конкретную материальную часть объекта. Приобретая долю в квартире, вы покупаете не комнату или ее определенную часть, а всего лишь «виртуальную» цифру с дробью, конвертировать которую в квадратные метры можно будет только путем соглашения всех владельцев имущества. А при отсутствии возможности достигнуть консенсуса – в судебном порядке. Причем в ходе определения части недвижимости каждого совладельца судья будет учитывать массу нюансов: наличие у жильцов несовершеннолетних детей, иждивенцев, альтернативного места для проживания. Не исключено, что более удобная, просторная, выгодная в каком-либо отношении комната достанется вашему соседу, обладающему долей такой же величины, что и вы, а то и меньшей.

Жизнь в квартире, находящейся в общей собственности, еще сложнее, чем, скажем, в коммуналке, где жильцы все-таки имеют «неприкосновенное» личное пространство. Даже составив письменное соглашение, кто и где будет располагаться, какие границы не пересекать, не стоит расслабляться – оно будет упразднено со сменой любого из сособственников. И процесс «отвоевывания территории» придется начинать заново.

Без согласия совладельцев нельзя ни поселить, ни прописать кого-то на своей части жилья (даже если это ближайшие родственники, члены семьи). Для осуществления таких целей необходимо изначально, при оформлении права собственности, дополнительно дробить свою долю на тех людей, кого вы желаете видеть рядом в квартире, или кого нужно зарегистрировать в ней.

Значимым риском покупки доли в квартире выступает тот факт, что вы в каком-то смысле попадаете в зависимость от будущих совладельцев. Вы не можете, не получив согласие соседей или не поставив их в известность, совершать какие-либо действия со своей частью имущества (сдать в аренду, сделать ремонт и прочее). Даже продать тому, кому пожелаете – предварительно необходимо предложить выкупить долю совладельцам недвижимости, ведь закон наделил их преимущественным правом покупки. Только имея на руках письменные отказы от покупки доли на установленных вами условиях от сособственников квартиры (известить их нужно не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты проведения сделки), вы вправе продать свою часть постороннему лицу.

Некоторые идут на хитрость: составляют договор дарения и на его основе передают долю новому хозяину, якобы бесплатно (эта операция не требует согласия совладельцев жилья). Однако такая сделка может быть признана ничтожной, при инициировании судебного разбирательства недовольными соседями. В подобной ситуации рискует остаться в убытках и продавец, и покупатель доли в проблемной квартире.

Вообще, планируя купить долю в недвижимом имуществе, крайне важно изучить особенности взаимоотношений между сособственниками, спрогнозировать, как они скажутся на вас лично, если вы примкнете к дружному или не очень коллективу. Удостовериться, что продавец реализует ее, обладая официальными отказами от приобретения доли “первоочередниками”. Помимо рассмотрения технических параметров, локации интересующего объекта, следует определить, позволит ли приобретение доли в нем реализовать поставленные цели, получить ожидаемые преимущества.

Преимущества доли в квартире

Главным преимуществом покупки доли в квартире является возможность решить жилищные, регистрационные проблемы с минимальными затратами. Финансовый аспект был и остается одним из самых весомых при выборе жилья.

Имея долю в квартире, необязательно проживать там – это доступный вид надежной инвестиции, для подстраховки на все случаи жизни. К тому же, с перспективой получения неплохой прибыли, если в дальнейшем удастся выкупить доли других совладельцев. Потратив намного меньше денег, чем при покупке обычной «целой» квартиры, вы станете единоличным собственником полноценной единицы недвижимого имущества. Как это сделать – читайте дальше.

Скупка долей в квартире

Выкупить доли в квартире других собственников проще всего по их согласию. Путем переговоров, обсуждения обоюдовыгодных вариантов сделки реально заручиться поддержкой людей, которые изначально не были настроены расстаться со своей частью недвижимости. Главное – найти эффективные точки воздействия, основанные, чаще всего, все на том же финансовом интересе. Например, предложите соседям за их доли чуть больше, чем они стоят на самом деле. Став полноправным хозяином жилья, привлекательность которого сразу же возрастет (а с ней и позиции на рынке, ликвидность), вы не останетесь внакладе.

В противном случае, ничего не получится. Если только вы не намеренны «выйти на тропу войны», а на войне, как известно, все средства хороши, даже не слишком чистоплотные. Не секрет, что иногда скупка долей в квартире происходит с применением морального прессинга соседей, посредством «подключения» профессиональных рейдеров. Но это ведь не о нас с вами, верно? Тем более, и законодательство четко определило: выкуп долей недвижимости, находящейся в общей собственности, против воли совладельцев, неправомерен.

Действуя по закону, можно инициировать выкуп по принуждению через суд, но только в отношении тех сособственников, которые имеют незначительные доли, и не проявляют заинтересованности в жилье. То есть, не появляются там, не зарегистрированы по адресу объекта, не платят коммунальные платежи и т.д. Изучив подробности дела, суд может обязать их продать свои доли другим совладельцам.

Если к этому моменту раскрытия темы вас все еще интересует покупка доли в квартире, самое время узнать порядок проведения операции.

Как купить долю в квартире: этапы сделки, какие нужны документы

Перед тем как купить долю в квартире, необходимо не только изучить ситуацию, царящую в ней, изнутри. Убедитесь в юридической чистоте объекта, дееспособности продавца (не состоит ли он на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере), проверьте всю документацию. К моменту подписания договора купли-продажи должны быть подготовлены следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ (свидетельство права собственности);
  • свидетельство госрегистрации права собственности на долю в квартире (если оно выдано до июля 2016 года, в связи с поправками в Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 03.07.2016 года);
  • выписка из ЕГРП;
  • письменное заявление от уже существующих совладельцев об отказе от права первоочередной покупки доли;
  • расширенная выписка из домовой книги с указанием всех проживающих в квартире лиц;
  • письменное согласие супруги/супруга продавца на проведение сделки, если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом.

Помимо вышеуказанного перечня, понадобятся паспорта и ИНН всех участников процедуры. Людям, не владеющим определенными знаниями в юриспруденции, целесообразно подключить к процессу специалистов. Профессиональные агенты по недвижимости проверят наличие и подлинность документов, нужных для оформления купли-продажи доли в квартире, оценят реальные перспективы сделки, выявят вероятные сложности.

Если все документы готовы, можно обсуждать способы расчета, назначать день подписания договора купли-продажи. Его составление также лучше доверить профессионалу. После заключения сделки и регистрации права собственности нового владельца доли недвижимого имущества происходит полный взаиморасчет сторон.

Важный момент: с 15 июля 2016 года законом отменена выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость (в том числе, повторных). Проведение регистрации в Росеестре сделок с недвижимостью удостоверяется специальной надписью на документе, отражающем суть операции. Госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество будет подтверждаться выпиской из ЕГРП (в электронном варианте также).

В данной таблице предоставлены не все продаваемые нами доли в квартирах. Лучшие доли расходятся между клиентами, оставившими заявку.

Продажа доли в квартире: реальные примеры.

Кокошкино
(Новая Москва)
Киевское шоссе

1/3 в однокомнатной квартире. Наследство 2017 года на двух братьев и сестру, продает сестра.
Московская прописка, возможна для нескольких человек.
Со собственники не вступают в наследство, так как не имеют финансовой возможности и интереса к данной доле. Можно в дальнейшем выкупить доли соседей еще дешевле.
КВАРТИРА СТОИТ
4 600 000

1/4 доля однокомнатной квартире, с большой лоджией и кухней. Со собственница пенсионерка, проживает одна. Квартира в пешей доступности от метро. Покупка доли позволит получить не только Московскую прописку, но и претендовать на проживание в данной квартире.
Срочная продажа доли в квартире.
Доля в квартире продается по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
6 500 000

Читайте также:  Продажа приватизированной квартиры

1/6 доля в однокомнатной квартире. Одна со собственница, девушка, проживает и прописана одна. Продажа доли в квартире с просмотром, по нотариальному договору.
КВАРТИРА СТОИТ
9 500 000

1/6 доля в 3-х комнатной квартире. Три сособственника, проживают и прописаны. Доля подойдет для получения Московской прописки для нескольких человек.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
10 000 000

Улица Академика Янгеля

1/6 доля в 3-х комнатной квартире. Два со собственника-мать и сын. Продает свою долю сводная сестра. Все комнаты изолированные. Продажа доли по нотариальному договору купли-продажи доли квартиры.
КВАРТИРА СТОИТ
13 000 000

1/4 доля в 2-х комнатной квартире. Наследство на четырех человек-трое детей, никто из них не проживает. В квартире живет только 85 летняя мама, собственница такой же ¼ доли.
Продажа доли по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
8 000 000

1/4 доля 2-х комнатной квартире. Срочная продажа. Московская прописка для всей семьи и реальная возможность проживания в комнате 14 метров. Два сособственника: женщина и взрослая дочь.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.

КВАРТИРА СТОИТ
8 000 000

1/4 доля в 2-х комнатной квартире. Два собственника-мать ½ и дочь ¼. Продает падчерица.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.

КВАРТИРА СТОИТ
8 000 000

1/3 доля в 2-х комнатной квартире.
Срочная продажа доли в квартире.
Приватизация 2008. Доля принадлежит несовершеннолетнему, есть разрешение на продажу доли в квартире от органа опеки.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.

КВАРТИРА СТОИТ
6 000 000

Новая Москва
(Кокошкино)

1/3 доля в 2-х комнатной квартире Новая Москва.
В квартире никто не проживает, можно пользоваться всей квартирой. Перспектива выкупа остальных долей. Наследство, два других собственника имеют другое жилье и в этой квартире не проживали. Расположение, Новая Москва, Кокошкино. В перспективе можно выкупить и другие доли.
КВАРТИРА СТОИТ
5 500 000

1/4 доля в 3-х комнатной квартире, две со собственницы, мама и дочь. В квартире проживает только дочь с двумя несовершеннолетними детьми. Комнаты смежно-изолированные. Изолированная комната, которую можно будет занять после определения порядка пользования 14 метров.
Доля в квартире продается по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
9 000 000

1/3 доли в 2-х комнатной квартире , проживает семья, три человека. В перспективе после покупки долит в квартире, можно занять комнату 11 метров.
Срочная продажа доли
в квартире
Без просмотра, по нотариальному договору купли продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
8 000 000

1/2 доля в 1-комнатной квартире. Один сособственник (несовершеннолетний), проживает в квартире с мамой (бывшей собственницей).
Срочная продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
6 300 000

1/4 доля в 2-х квартире.
Два со собственника, не проживают, живут в другом городе. Квартиру сдают, доступ есть. Дом включен в программу Реновации жилья, в перспективе можно получить отдельное жилье. Можно занять маленькую комнату изолированная 11 метров и жить без соседей.
Доля продается
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
7 300 000

1/3 доля в 2-х комнатной квартире. Два собственника отец и сын, проживают и прописаны одни.
Продажа доли квартиры по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
9 500 000

1/3 доля в 3-х комнатной квартире. Одна со собственница, 65 лет, прописана и проживает одна.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
9 000 000

1/4 доля в 3-х комнатной квартире, в возможность проживания в комнате 13 метров. Просмотр в любое удобное время. Три со собственника, проживают в Подмосковье. В квартире живет отказник от приватизации, занимает комнату 18 метров. Две другие комнаты свободны.
Продажа доли
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
9 000 000

1/2 доля в 1-комнатной квартире. Один сособственник. Квартира в хорошем состоянии.
Продажа доли квартиры
по нотариальному договору купли продажи
.
КВАРТИРА СТОИТ
6 700 000

1/2 доля в 2-х комнатной квартире. Два сособственника, постоянно проживают в Крыму. Долю свою не продают только так как им нужна Московская прописка. В квартире не проживают. Состояние под ремонт. Можно единолично проживать, практически как в отдельной однокомнатной квартире. Просмотр в любое удобное время. Состояние плохое.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
6 500 000

1/3 доля в 2-х комнатной квартире. Один со собственник. Сособственник часто уезжает. Купив эту долю, можно проживать в маленькой 9 метровой комнате в квартире.
Продажа доли в квартире
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
8 000 000

Видное
(Ленинский р-он)

3/4 доли в 2-х комнатной квартире. Комнаты изолированные: 17 и 12 метров, лоджия 7 метров. Одна со собственница, несовершеннолетняя, проживает с родителями в другой квартире, маленькая комната ими закрыта на ключ. По факту можно жить как в однокомнатной квартире. Одна комната закрыта.
Доля в квартире продается
по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
6 000 000

1/2 доли в 2-х комнатной квартире. Одна со собственница, не жила и не проживает. Постоянно живет в Крыму. Пользуемся всей квартирой. Покупая эту долю, можно пользоваться всей квартирой, а в перспективе можно выкупить вторую долю по сходной цена и квартира стоимостью 8 500 000, обойдется всего в 4 000 000. Скоро откроется метро в пешей доступности, и квартира подорожает.
Хороший вариант для инвестиции в долю квартиры.
Продажа доли по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
8 300 000

1/3 в 2-х комнатной квартире, в новом монолитном доме. Две со собственницы, бабушка и внучка 16 лет проживающая у мамы в Тверской области. Просмотр возможен. Продажа доли по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
13 000 000

7/16 долей в 3-х комнатной квартире. Дом 2004 года. Два сособственника. Имеют другое жилье, которое сдают.
Доля в данной квартире продается по нотариальному договору купли- продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
11 500 000

1/3 доля в 3-х комнатной квартире. Два сособственника, мужчина (56 лет) и женщина. Прописаны, проживает мужчина. Просмотр занять можно комнату 11 метров. Комнаты изолированные. Извещения о продаже доли в квартире сособственнику было направлено.
Срочная продажа доли в квартире.
Доля продается по договору купли-продажи через нотариуса.
КВАРТИРА СТОИТ
16 000 000
ПРОДАНО

1/2 доля в 2-х комнатной квартире. В квартире НИКТО не проживает. Со собственники не проживают с 2009 года, имеют другое жилье. Покупая данную долю, можно единолично пользоваться всей квартирой, а в последствии выкупить долю соседей или продать квартиру совместно.
Продажа доли квартиры по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
11 500 000

1/2 доля двухкомнатной квартире с современным дизайнерским ремонтом, использовались материалы только премиум класса. Со собственница бывшая жена постоянно проживает за границей. Самый высокий жилой комплекс в Европе. Квартира еще два месяца назад продавалась совместно за 60 000 000. Был реальный покупатель, но возникло недопонимание между бывшими супругами, переругались. В связи с эти подается идеальная доля в квартире для инвестиции. Просмотр в любое удобное время, никто не проживает. Нотариальный договор купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
60 000 000

14/16 долей в 3-х комнатной квартире. Два сособственника парень (19 лет) и (13 лет) Прописаны и проживают дед ушка и бабушка. Просмотр в любое время, комнаты изолированные.
Продажа доли в квартире по нотариальному договору купли-продажи.
КВАРТИРА СТОИТ
40 000 000

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

  • договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
  • возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
  • безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже – необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

  1. предмет договора – доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
  2. цена договора и условия оплаты – указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
  3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
  2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
  3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

  • наименование адресата уведомления;
  • сообщение о факте предстоящей сделки;
  • описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

  1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление – сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
  2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли – сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
  3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними – в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

  • учреждение Росреестра;
  • Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

  • договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
  • кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
  • официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
  • общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности – зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
  • если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
  • при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Ссылка на основную публикацию